היתר בניה הוא מסמך שניתן על ידי ועדה מקומית (במועצה או עיר) שעל פיו ניתן אישור לבצע בנייה, הריסה או שינויים במקרקעין.
כל בניה בישראל וכמעט כל שינוי (בהמשך נפרט מתי לא דרוש) מחייבת הוצאת היתר מראש וקבלתו מהועדה המקומית.
תהליך הוצאת ההיתר מתחיל בבקשה, שבדרך כלל מכין אדריכל או מהנדס מורשה עבור לקוחותיו שרוצים לעשות את הבנייה או השינוי במקרקעין. הבקשה צריכה להיות מפורטת ביותר ולכלול מעבר לתיאור מילולי של מה רוצים לעשות וכיצד, גם תכנית (גרמושקה) שמצורפת ומציגה בצורה מפורטת את התכנית. עוד לפני כתיבת הבקשה, נדרש האדריכל/מהנדס להוציא מהועדה המקומית, תיק מידע – תיק זה מפרט את מה ניתן ומה אפשר לעשות בשטח האדמה שעליו רוצים לעשות את הבנייה או השינוי. הבקשה שלאחר מכן נכתבת, צריכה להיות תואמת למותר על פי תיק המידע ועל פי ניתן מאוחר יותר היתר בנייה.
לעתים, על פי המותר בחוק, מוגשות הקלות שמשמעותן חריגות קטנות מהמותר בתיק המידע. הקלות אלה לעתים דורשות אישור של שכנים או גורמים אחרים. לעתים ההקלות מאושרות ולעתים לא, למרות שאדריכל או מהנדס מנוסים, יודעים להגיש בקשות להקלות שבדרך כלל מאושרות. לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה הועדה המקומית עוברת על כל המסמכים הדרושים לצורך בדיקת ההיתר שכוללים (זה קצת תלוי ועדה אבל אלו המסמכים הכללים): אישור בעלות על הקרקע, אישורים של גורמים רלוונטיים, תעודות של האדריכלים/מהנדסים, מדידות טופוגרפיות ותרשים של השטח כרגע (לבדיקה שאין בנייה שאינה מאושרת כרגע ואו שהמגרש ריק או שמה שבנוי עליו נבנה על פי המותר), תכניות מפורטות של הבנייה או השינוי ועוד.
הליך של הגשת בקשה להיתר ועד לקבלתו יכול לארוך בין 3-12 חודשים תלוי במידת המורכבות של ההיתר (בנייה פרטית מול בנייה רוויה) וכמות ה"בעיות" שצצות בתהליך ההיתר. גם בקשה של הקלות יכולה לעכב את אישור הבקשה וקבלת ההיתר. לאחר ההיתר ובמהלך הבנייה או השינוי, נדרשים מסמכים נוספים שמותאמים לשלב הבנייה לדוגמא: אישור מכבי אש, אישור העירייה/מועצה מקומית, אישורים של חברת חשמל, אישורים של פינוי פסולת, אישורים בעבור תשתיות סובבות נדרשות כמו צנרת, מז"ח וכו' חתימות על מסמכים רבים על ידי מבצעי העבודה בפועל (מטעם הקבלן או היזם) ועוד ועוד.
הליך היתר מקוצר או ללא היתר
ישנם בקשות לשינוי שאינן יוצרות שינוי גדול בנכס מבחינה חיצונית או לא שינוי מהותי, עבור בקשות אלו ישנו הליך היתר מקוצר שמאפשר קבלת היתר תוך חודש-חודשיים. "חוק הפרגולה" שאושר לפני שנים בודדות מאפשר קבלת היתר מקוצר ולפעמים (תלוי בעירייה) היתר בדיעבד – על שינויים כמו סגירת מרפסת שמש, פרגולה במרפסת ועוד. חשוב לבדוק לפני את ההנחיות המדויקות בעירייה שלכם להימנע מעבירה על החוק.
בנייה ללא היתר בניה בתוקף, הינה עבירה פלילית וצריך להימנע ממנה בכל תוקף. פנו לאדריכל או מהנדס שיעזור לכם להבין טוב יותר מה מותר ומה אסור לבנות על הנכס בו אתם מתעניינים. בהצלחה!